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Cómo funciona la hipoteca inversa y qué ventajas ofrece

Feb 27, 2022

El de la hipoteca inversa, un préstamo diseñado para los mayores de 65 años, es un mercado por explorar en España. Sin oferta ni éxito en los últimos años –apenas se superan las 100 contrataciones anuales–, se trata de un crédito atípico y poco conocido que ahora parece que quieren reavivar los bancos. Santander y Mapfre, ya socios en seguros, han anunciado la creación de una filial al 50% para comercializar juntos hipotecas inversas. Buscan expandir el interés por esta fórmula alternativa para complementar la jubilación ante el creciente envejecimiento de la población.

La hipoteca inversa es un producto financiero regulado pensado para que las personas de avanzada edad, o con dependencia severa, puedan obtener liquidez gracias a su vivienda manteniendo la propiedad y el derecho de uso hasta el momento del fallecimiento.

Es una forma de acceder a un dinero extra si la pensión es insuficiente o si se quiere mantener el nivel de vida, convirtiendo en liquidez el patrimonio inmobiliario, explican los expertos, que advierten, no obstante, de que se trata de una modalidad financiera compleja, con “pros y contras”. El banco abona un pago único o, lo más habitual, una renta mensual vitalicia al cliente a cambio de que ofrezca su casa, sin cargas, como garantía del préstamo. Una vez fallecido el prestatario, los herederos deciden si asumen la deuda o si no la aceptan, renunciando así a la propiedad.

Se suele vincular a un seguro de rentas que se activa en el momento en el que la cuota recibida por el titular rebasa el máximo del valor de la hipoteca. Es decir, cuando las rentas recibidas ya han superado el valor al que se tasó la vivienda.

Aunque depende de la edad, las entidades solo entregan entre el 25% y el 50% del valor de tasación de la casa, por lo que, salvo que el inmueble sea de alto valor, los fondos no van a resolver de manera rotunda los apuros de la jubilación. “El producto va dirigido esencialmente a quien tenga una casa de gran valor, que son las que dan lugar a rentas altas. Si no, suele ser un complemento no muy importante. Si, por ejemplo, se entrega una vivienda como garantía de 150.000 euros, los pagos totales para una renta de unos 15 años de duración serían de alrededor de 200 euros al mes”, apunta Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.

Las entidades entregan entre el 25% y el 50% del valor de la casa dada en garantía

La limitada financiación, que de media ronda el 30%, garantiza a los bancos la recuperación del bien aunque se deprecie y que la deuda generada con intereses siempre esté en un porcentaje máximo en el entorno del 60%.

Por otro lado, no todos los mayores de 65 años que dispongan de una vivienda en propiedad –en España superan el 90%, según Estadística– pueden contratar una hipoteca inversa, ya que el valor de la casa ha de ser suficiente como para que a la entidad financiera le sea rentable el contrato. Los inmuebles situados en zonas prémium de las capitales de provincia son los que más interesan a los bancos.

José Antonio Álvarez, consejero delegado de Banco Santander, defiende que “hay una cierta necesidad de este producto” para el perfil sénior, pero admite que “es difícil por las implicaciones que tiene para los beneficiarios y los herederos”. Subraya que es fundamental que se explique y se entienda bien y, aunque todavía no se conocen los detalles de la oferta, cree que “va a funcionar bien porque hay una necesidad a cubrir y ahora los tipos de interés ayudan”.

Gallardo sostiene que “la subida de tipos hace más rentable este producto, pero también puede hacerlos menos atractivos si la subida es muy importante”.

La deuda generada pasa a los herederos. Si la asumen, retienen la propiedad

Los intereses de las hipotecas inversas son más altos que los de las tradicionales, rondando el 5% de media. A cambio, no se exige disponer de unos ingresos mínimos y el único aval requerido es demostrar que efectivamente se es el propietario del inmueble. Además, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para proteger al consumidor. Uno de los grandes inconvenientes es que, con tales intereses, el cobro de cada mensualidad eleva el importe de la deuda con la entidad financiera.

Silvia Escámez, CEO de Finteca, la plataforma hipotecaria que recientemente se alió con Caser para dar a conocer y vender también hipotecas inversas, asegura que “se trata de un mercado que aún está verde pero que tiene mucho potencial”. Espera ampliar el número de contrataciones, muy alejado de otros países, como Reino Unido, donde este producto ha calado más y las firmas superan las 400.000 al año.

Ventajas fiscales

IRPF. Las rentas obtenidas por una hipoteca inversa no tributan en el IRPF puesto que se consideran disposiciones de un crédito. Si es vivienda habitual, se puede disfrutar de la exención del impuesto de actos jurídicos documentados. Los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%. Los recursos percibidos que se destinen a un plan de previsión asegurado (PPA) podrán deducirse de la base imponible.

Alquiler. La hipoteca inversa es compatible con el alquiler de la vivienda, una opción atractiva ya que es posible obtener otra renta adicional si se dispone de otro inmueble o se vive en una residencia.

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